AfA bei Immobilien – Das Wichtigste in Kürze
- Mit der Absetzung durch Abnutzung (AfA) setzt du die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer ab.
- Davon profitieren Vermieter und gewerbliche Immobiliennutzer, sowie Eigentümer einer Denkmalimmobilie, wenn sie diese sanieren.
- Keine AfA gibt es für Grundstücke und in der Regel auch nicht für selbstgenutzte Immobilien.
- Seit Januar 2023 gelten höhere Abschreibungssätze für Neubauimmobilien, die vermietet werden.
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“, auch Abschreibung genannt. AfA bedeutet, dass jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Investitionskosten für eine größere Anschaffung, die dem Erzielen von Einkünften dient, vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann. Das gilt aber nur für Wirtschaftsgüter, die sich abnutzen. Bei Immobilien bedeutet das: Nur das Bauwerk an sich zählt, nicht aber das Grundstück. Die Absetzung durch Abnutzung ist im Einkommenssteuergesetz (EstG) geregelt. Dabei gibt es zweierlei Abschreibungsmethoden.
Lineare Abschreibung
Lineare Abschreibung (§ 7, Abs. 4 EstG) bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung auf Immobilien über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt. Dabei kommt es aber darauf an, wann die Immobilie gebaut worden ist:
- Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut, kannst du die Anschaffungskosten der Immobilie in der Regel jährlich zu 2,5 Prozent über einen Absetzungszeitraum von 40 Jahren absetzen.
- Für alle Häuser, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, sind es in der Regel 2 Prozent der Kosten, bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.
- Neu ist seit Januar 2023: Immobilien, deren Fertigstellung nach dem 01.01.2023 liegt, nun mit 3 Prozent abgeschrieben werden. Die Abschreibungsdauer verkürzt sich auf 33 Jahre.
BFH-Urteil: Bei kürzerer Nutzungsdauer auch 3 Prozent möglich
In der Regel unterstellt der Gesetzgeber für ein Gebäude eine Nutzungsdauer von 40 beziehungsweise 50 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie allerdings kürzer, kannst du beim Finanzamt auch eine schnellere Abschreibung für Immobilien mit höheren Abschreibungssätzen beantragen. Voraussetzung ist allerdings ein Sachverständigengutachten.
Würde aus solch einem Gutachten beispielsweise hervorgehen, dass das Gebäude nur noch eine Restnutzungsdauer von 33 Jahren hat, so könnte in diesem Fall ein AfA-Satz von circa 3 Prozent zugrunde gelegt werden (Az.: IX R 25/19). Bei allen Neubauten seit 2023 gilt der höhere Satz sowieso.
Degressive Abschreibung
Die degressive AfA, die vor vielen Jahren abgeschafft wurde, wird befristet und in neuer Form wieder eingeführt (§ 7, Abs. 5 EstG). Früher konnten Bauherren und Immobilienkäufer von vermieteten Immobilien ihre Objekte in den ersten Jahren mit höheren Abschreibungssätzen abschreiben. Die hohe Abschreibung gab es allerdings nur für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurden oder der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde.
Das Wachstumschancengesetz sieht die Wiedereinführung der degressiven AfA für Neubauten mit Abschreibungssätzen in Höhe von 5 Prozent im Jahr vor.
Eine Ausnahme stellen denkmalgeschützte Immobilien dar: Für deren Sanierung gelten nach wie vor hohe Abschreibungssätze.
Die Abschreibung startet in der Regel mit dem Kauf der Immobilie und endet mit deren Verkauf oder mit dem Ende des Abschreibungszeitraums beziehungsweise der Nutzungsdauer. Danach profitiert der Immobilieneigentümer nicht mehr von der AfA für Gebäude. Bei Verkauf beginnt für den neuen Eigentümer der Abschreibungszeitraum von vorne, das heißt, er kann die AfA erneut für bis zu 50 Jahre geltend machen, je nach Art der Immobilie.
Wichtig hierbei: Das Steuerrecht rechnet die AfA bei Gebäuden in vollen Monaten. Wird die Immobilie also beispielsweise am 20. April eines Jahres verkauft, so kann der Verkäufer noch für vier Monate des Jahres die AfA steuerlich geltend machen.
AfA: Was kann bei Immobilien alles abgeschrieben werden?
Für die AfA zählt nur das Wohngebäude, nicht aber das Grundstück. Denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Kaufst du also ein Haus mit Grund, so musst du vom Kaufpreis noch den anteiligen Wert des Grundstücks abziehen. In der Regel ist der Bodenrichtwert einer Gemeinde die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Darüber hinaus gilt es zu klären, welche Kosten man bei vermieteten Immobilien abschreiben kann?
Zu den absetzbaren Ausgaben zählen unter anderem die folgenden Punkte:
Anschaffungskosten und -nebenkosten
- Kaufpreis der Immobilie
- Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf. Diese benötigst du für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie eventuell für die Verwaltung des Notaranderkontos
- Maklerprovision für die Objektvermittlung
- Grunderwerbsteuer
- Gebühren des Grundbuchamtes : nur für den Eigentümerwechsel, sowie Gebühren für die Auflassungsvormerkung
- Schätz- und Gutachterkosten
- Fahrt- und Telefonkosten, aber nur im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie
- Gerichtskosten, bei Erwerb von Zwangsversteigerungen
Sonderfall bei Erwerb einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage
In der Regel hat die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Der die Wohneinheit betreffende Anteil an dieser Rücklage zählt ebenfalls nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten und muss folglich vom absetzbaren Kaufpreis abgezogen werden.
Herstellungskosten
- Kosten für Baugenehmigung und -abnahme
- Architektenhonorar
- Handwerkerkosten
- Baumaterial
- Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen übliche Erdarbeiten, laut Einkommenssteuerhinweis (H 6.4 EStH)
- erstmals installierte Anschlüsse ans Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz
- Umzäunung, dazu zählen auch Hecken oder Bäume
- Entfernung von Betriebsvorrichtungen, laut Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH vom 25.1.2006, I R 58/04, BStBl II 2006, 707)
- Ablöse- und Abstandszahlungen (H 6.4 EstH)
- Fahrtkosten zur Baustelle (H 6.4 EstH)
Nicht unmittelbar mit dem Gebäude zusammenhängende Kosten wie die für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zählen hingegen nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, sondern sind sofort abziehbare Werbungskosten, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuermindernd berücksichtigt werden.
Quelle: immowelt.de
