Sowohl der Kauf als auch der Verkauf einer Immobilie auf Sylt ist oft eine emotionale Angelegenheit. Die wichtigste Kennzahl im Immobilienhandel ist dennoch eine nüchterne: Der Preis. Nur wenn dieser stimmt, gehen beide Seiten den Handel am Ende mit einem Lächeln im Gesicht ein. Doch wie findet sich der richtige Kaufpreis einer Immobilie?
Im Grunde ist die Rechnung einfach: Der Wert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Wert eines Grundstücks und dem Wert des Gebäudes, das darauf steht. Doch hier zeigen sich bereits die ersten Unterschiede zwischen der Insel Sylt und dem Festland: Denn während beispielsweise in ländlicheren
Regionen vielerorts der Marktwert einer Immobilie in erster Linie durch das Gebäude bestimmt wird, ist es auf Sylt das Bauland, das rar und somit preisentscheidend ist. Eine präzise und fundierte Preisermittlung kann hier schnell über hohe Summen entscheiden.
Entscheidend für den Preis eines Baugrundstücks: Der Bodenrichtwert
Hier ist der Bodenrichtwert die wichtigste Kenngröße, um den richtigen Preis eines Baugrundstückes zu ermitteln. Er gibt den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche in der Umgebung an und bietet damit eine realistische Grundlage für die Wertermittlung eines Grundstückes. Einen Überblick über die Bodenrichtwerte auch auf Sylt liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Nordfriesland. Von jeder Immobilie, die im Kreis verkauft wird, geht eine Kopie der Kaufvertragsurkunde an diesen Ausschuss, der daraus im Zwei-Jahres-Turnus die Bodenrichtwerte ableitet. Diese werden im DigitalenAtlasNord (DANord) unter https://danord.gdi-sh.de/ kostenfrei zur Einsicht zur Verfügung gestellt. Doch der tatsächliche Wert eines Baugrundstückes wird durch eine Vielzahl weiterer Faktoren bestimmt: Wie groß ist das Grundstück und wie ist es geschnitten, in welcher Lage befindet es sich, wie ist die Infrastruktur und was befindet sich in der Nachbarschaft? Ein kleines Grundstück in den Dünen kann durch diese Faktoren schnell wertvoller werden als eine große Fläche beispielsweise nahe einem Gewerbegebiet.
Für den Grundstückspreis ebenso wichtig wie die Lage: Was darf gebaut werden?
Selbstverständlich gilt das nicht für jedes Baugrundstück, denn ebenso wichtig wie Umgebung und Infrastruktur ist die Frage, was auf dem Grundstück baulich zugelassen ist. Dies regelt ein zuweilen recht komplexes Konstrukt aus Satzungen, Bebauungsplänen, Baugesetzbuch und Landesbauordnung und kann sich – je nach Lage – deutlich unterscheiden. Imke Schneider leitet die Stabsstelle Ortsentwicklung der Gemeinde Sylt und erklärt: „Die grundlegenden gestalterischen Vorgaben in den Gemeinden und Ortsteilen stehen in der jeweiligen Ortsgestaltungssatzung: Maximale Gebäudehöhe, Material und Farbe von Wänden und Dächern, Größe von Garagen und ähnliches.“ Der Umfang dieser Satzungen variiert: „Manch eine regelt nur das Wesentliche, andere – wie die für den Keitumer Ortskern – sind sehr detailliert. In Kampen beispielsweise erlaubt die Ortsgestaltungssatzung ausschließlich Reetdächer, in Westerland wiederum werden viele gestalterische Vorgaben auch in den Bebauungsplänen geregelt.“ Diese sind räumlich wesentlich begrenzter und gehen mehr ins Detail: Wo auf dem Grundstück darf das Haus stehen, wie viel Wohnfläche ist erlaubt und wie viele Wohnungen sind maximal möglich.
König Immobilien: Der kompetente Partner für die Kaufpreisermittlung auf Sylt
Wer über den Bodenrichtwert einen möglichst präzisen Preis für ein Baugrundstück ermitteln will, muss also eine Vielzahl an Faktoren in Betracht ziehen. Darum wird der Grundstückspreis häufig zusätzlich durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, das sich aus Erfahrungswerten durch bereits verkaufte Immobilien speist. Besonders auf Sylt spielen Angebot und Nachfrage dabei eine große Rolle, und hier zeigt sich: Ohne einen umfassenden Erfahrungsschatz aus bereits verkauften Immobilien, gepaart mit genauer Orts- und Fachkenntnis, ist die Wertermittlung eines Grundstücks
nicht viel mehr als eine grobe Schätzung. Wer seine Immobilie also verkaufen oder sich über die Preise für Baugrund auf Sylt informieren möchte, sollte sich einen kompetenten Partner an seine Seite holen, dem er vertraut. 1962 gegründet, ist „König Immobilien Sylt“ das älteste Maklerunternehmen der Insel und kann seitdem auf mehr als 3000 vermittelte Objekte zurückblicken. Mittlerweile befindet sich das Unternehmen bereits in seiner dritten Generation und verfügt über ein Wissen von den insularen Marktverhältnissen, das seinesgleichen sucht.
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