Kennen Sie die aktuelle Höhe des Beleihungswertes Ihrer Immobilie?
Bitte denken Sie daran, den Beleihungswert stetig zu überprüfen. Bei Immobilieneigentum, welches nicht über ein eigenes Grundbuchblatt verfügt, also Miteigentum ist und im Rahmen einer Miteigentümervereinbarung (MEV) organisiert ist, macht diese Überprüfung Sinn. Die Beleihungsgrenze ist ein wertentscheidendes Kriterium für Kaufinteressenten. Machen Sie von Ihren Anpassungsrechten Gebrauch um jederzeit marktgerecht zu sein und preisförderlich agieren zu können.
Miteigentümervereinbarung (MEV)
Wer in einer Gemeinschaft Eigentum an einem Grundstück oder Immobilie besitzt, sollte sich mit einer Miteigentümervereinbarung bestmöglich absichern. Diese Vereinbarung regelt die Verhältnisse zwischen den Eigentümern einer Immobilie oder eines Grundstücks. Wichtig ist jedoch vor Abschluss, die Rechte und Pflichten genau im Auge zu behalten.
Die Miteigentümervereinbarung regelt verschiedene Rechte, zum Beispiel Nutzungsrechte und Entscheidungsbefugnisse mehrerer Miteigentümer eines Grundstücks. Das Miteigentum an einem Grundstück ist nach den §§ 1008 bis 1011 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu regeln. Eine Miteigentümervereinbarung kann in vielen Situationen sinnvoll sein, etwa bei Erbengemeinschaften oder unverheirateten Paaren. In der Regel wird eine Miteigentümervereinbarung dann geschlossen, wenn die Miteigentümer kein nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Wohneigentum begründen wollen oder aufgrund des städtischen Bauplans nicht können.
Wie lassen sich Anteile am Eigentum aufteilen?
In Wirklichkeit lässt sich ein Haus oder ein Grundstück nicht aufteilen. Deshalb wird mit Bruchteilen und Quoten eine Miteigentümervereinbarung definiert. Die jeweilige Höhe der Anteile wird anhand der Wohnfläche ermittelt bzw. berechnet. Das bedeutet, dass die einzelnen Wohn- sowie Nutzflächen kalkuliert und in diesem Verhältnis auf alle Eigentümer aufgeteilt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Miteigentümer vom Gesetz her nicht voneinander abhängig sind.
Welche Rechte und Pflichten gehen mit einer Miteigentümervereinbarung einher?
Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil entscheiden. Das bedeutet, dass Eigentümer auch ohne Erlaubnis anderer Miteigentümer ihren Anteil verkaufen oder verschenken können. Lediglich beim Entscheid der ganzen Immobilie ist eine Abstimmung der Gemeinschaft nötig.
Grundbuch
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt ist. Hier sind alle Eigentümer, aber auch Belastungen und Rechte Dritter einer Immobilie aufgeführt. Hierbei gilt, dass alle Personen, die ein berechtigtes Interesse haben, in das Grundbuch einer Immobilie oder eines Grundstücks einsehen dürfen.
Wie lässt sich der Grundbucheintrag für die Miteigentümervereinbarung gestalten?
Es gibt verschiedene Optionen, die Miteigentümervereinbarung im Grundbuch festzulegen. Ehepartner, die über eine Immobilie oder ein Grundstück verfügen, können sich zu gleichen Teilen im Grundbuch eintragen lassen. Hat ein Partner mehr für die Hausfinanzierung beigetragen, lassen sich die Miteigentumsanteile individuell anpassen. Es besteht zudem die Möglichkeit, nur einen Partner als Eigentümer im Grundbuch zu hinterlegen.
Auch bei deutlich mehr Eigentümern kann ein spezieller Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Kommt es zu einem Verkauf oder Teilverkauf durch Personen oder Unternehmen wird dies ebenso anteilig vermerkt.
Beleihungswert/ Beleihungsgrenze
Generell stellt der Beleihungswert den Wert dar, zu dem ein Kreditinstitut eine Sache als Sicherheit für ein Darlehen berücksichtigen kann. Meistens setzen sich Verbraucher mit diesem Begriff bei einer Baufinanzierung auseinander. Der Beleihungswert und seine Ermittlung werden im § 16 des Pfandbriefgesetzes geregelt. Unter anderem besagt das Gesetz, dass der Beleihungswert den künftig erzielbaren Verkaufspreis nicht überschreiten darf.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Beleihungswert soll auf Dauer gültig bleiben. Er liegt meist unter dem Kaufpreis, da die meisten Kreditgeber einen Sicherheitsabschlag abziehen, um mögliche Marktschwankungen auszugleichen.
- Als zusätzliche Sicherheit vergeben viele Banken ihre Darlehen nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze.
- Eine eigene Ermittlung der maximalen Beleihung noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages kann sich für Käufer lohnen, um zu erfahren, bis zu welchem Rahmen die Bank ein Darlehen ausreichen wird.
Der Beleihungswert bei einer Immobilie
Idealerweise würde der Beleihungswert einer Immobilie auch dem Kaufpreis entsprechen, allerdings ist dies nur selten der Fall. Dies greift noch nicht einmal bei einem Neubau, da der Beleihungswert eines Objektes nicht die Honorare für Architekten oder Ingenieure berücksichtigt.
Bei einer Bestandsimmobilie beeinflusst unter anderem die jeweils aktuelle Marktlage bei Immobilien den Kaufpreis. Außerdem ziehen die meisten Kreditgeber einen Sicherheitsabschlag ab, der zwischen 10 und 25 Prozent des Verkaufswertes betragen kann. Damit werden die möglichen Marktschwankungen abgedeckt, die während der Laufzeit eintreten können.
Beleihungswert und Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie beziffert den zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielenden Verkaufserlös. Der Beleihungswert soll dagegen möglichst über den Betrachtungszeitpunkt hinaus Gültigkeit besitzen. Während der Verkehrswert auch subjektive Momentaufnahmen, beispielsweise einen überdurchschnittlichen Preisanstieg auf dem Immobiliensektor, mit einpreist, reduziert der Beleihungswert den Wert der Immobilie rein auf die Substanz.
Natürlich fließt die Lage des Objektes ebenfalls in die Berechnung mit ein, das irrationale Moment der Preisgestaltung der Märkte entfällt aber. Die Wertermittlung erfolgt nach einem bestimmten Schema, welches Qualität und Bauausführung in den Vordergrund stellt.
Die Beleihungsgrenze
Als zusätzliche Sicherheit vergeben viele Banken ihre Immobilienkredite nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze. Diese unterscheidet sich je nach Bank und Art der Kreditsicherheit. Dieser Wert bestimmt die maximal mögliche Höhe des Darlehens.
Für Bausparkassen und Hypothekenbanken liegt die Beleihungsgrenze bei 60 Prozent. Das heißt, dass Kredite bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes ausgereicht werden dürfen. Dieser Sachverhalt hat mit der großen Sicherheit der von diesen Unternehmen zur Refinanzierung ausgegebenen Pfandbriefe zu tun. Für Geschäftsbanken liegt die Beleihungsgrenze in aller Regel bei höchstens 80 Prozent.
Die klassische Immobilienfinanzierung berücksichtigt 60 Prozent der Kreditsumme über eine Hypothekenbank als erstrangiges Darlehen und den darüber hinaus gehenden Betrag als sogenanntes Nachrangdarlehen gegen einen Zinsaufschlag in Höhe von 0,5 Prozent über eine assoziierte Geschäftsbank.
Eine Anpassung des Beleihungswertes wird über die MEV geregelt. Die Parteien können eine Anpassung beantragen und einen aktuellen Beleihungswert ermitteln lassen.
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Quellen: portalderwirtschaft.de, vermietet.de, verivox.de
