Kennen Sie den aktuellen Beleihungswert Ihrer Immobilie?
Gerade bei Miteigentumsimmobilien ohne eigenes Grundbuchblatt ist die regelmäßige Überprüfung des Beleihungswerts entscheidend. Eine Anpassung kann Ihre Immobilie marktgerecht halten und den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Besonders bei Immobilien, die durch eine Miteigentümervereinbarung (MEV) organisiert sind, ist diese Prüfung sinnvoll.
Was ist eine Miteigentümervereinbarung (MEV)?
Eine Miteigentümervereinbarung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie ist besonders nützlich in folgenden Fällen:
- Erbengemeinschaften
- Unverheiratete Paare
- Eigentümer, die keine Wohneigentumsgemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründen können oder wollen.
Die MEV definiert unter anderem Nutzungsrechte, Entscheidungsbefugnisse und die Aufteilung von Eigentumsanteilen anhand der Wohn- und Nutzfläche. Dies schafft Transparenz und minimiert potenzielle Konflikte.
Die Miteigentümervereinbarung regelt verschiedene Rechte, zum Beispiel Nutzungsrechte und Entscheidungsbefugnisse mehrerer Miteigentümer eines Grundstücks. Das Miteigentum an einem Grundstück ist nach den §§ 1008 bis 1011 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu regeln. Eine Miteigentümervereinbarung kann in vielen Situationen sinnvoll sein, etwa bei Erbengemeinschaften oder unverheirateten Paaren. In der Regel wird eine Miteigentümervereinbarung dann geschlossen, wenn die Miteigentümer kein nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Wohneigentum begründen wollen oder aufgrund des städtischen Bauplans nicht können.
Eine Anpassung des Beleihungswertes wird über die MEV geregelt. Die Parteien können eine Anpassung beantragen und einen aktuellen Beleihungswert ermitteln lassen.
Grundbuch und Beleihungswert
Das Grundbuch dokumentiert Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte Dritter. In einer MEV können individuelle Einträge für Ehepartner oder mehrere Eigentümer vorgenommen werden.
Der Beleihungswert spielt hierbei eine zentrale Rolle:
- Er definiert den Wert, zu dem Banken eine Immobilie als Sicherheit akzeptieren.
- Er liegt meist unter dem Kaufpreis, da Kreditinstitute Sicherheitsabschläge (10–25 %) einplanen, um Marktschwankungen auszugleichen.
- Die Beleihungsgrenze bestimmt die maximale Kredithöhe – bei Hypothekenbanken in der Regel 60 %, bei Geschäftsbanken bis zu 80 % des Beleihungswerts.
Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert
Der Verkehrswert spiegelt den aktuellen Marktwert wider, während der Beleihungswert langfristig stabil bleibt. Er reduziert den Immobilienwert auf die Substanz und blendet Preisschwankungen aus. Faktoren wie Lage, Bauqualität und Objektzustand fließen in beide Werte ein, jedoch mit unterschiedlicher Gewichtung.
Warum ist die Anpassung des Beleihungswertes wichtig?
Eine regelmäßige Überprüfung des Beleihungswerts sichert Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und erhöht die Attraktivität Ihrer Immobilie für potenzielle Käufer. Die Anpassung erfolgt in der Regel über die Miteigentümervereinbarung.
Wie lässt sich der Grundbucheintrag für die Miteigentümervereinbarung gestalten?
Es gibt verschiedene Optionen, die Miteigentümervereinbarung im Grundbuch festzulegen. Ehepartner, die über eine Immobilie oder ein Grundstück verfügen, können sich zu gleichen Teilen im Grundbuch eintragen lassen. Hat ein Partner mehr für die Hausfinanzierung beigetragen, lassen sich die Miteigentumsanteile individuell anpassen. Es besteht zudem die Möglichkeit, nur einen Partner als Eigentümer im Grundbuch zu hinterlegen.
Auch bei deutlich mehr Eigentümern kann ein spezieller Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Kommt es zu einem Verkauf oder Teilverkauf durch Personen oder Unternehmen wird dies ebenso anteilig vermerkt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis und bleibt langfristig stabil.
- Banken vergeben Kredite nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze (60–80 % des Beleihungswerts).
- Eine MEV schafft klare Verhältnisse bei Miteigentumsimmobilien.
- Verkehrswert und Beleihungswert unterscheiden sich: Der eine spiegelt den Marktwert wider, der andere die langfristige Sicherheit.
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Quellen: portalderwirtschaft.de, vermietet.de, verivox.de
