„Wie viele Quadratmeter hat Ihre Wohnung?“ Was nach einer einfachen Frage klingt, kann ganz oben in Deutschlands Norden schon mal zu Verwirrung führen. Denn Vermieter und Verkäufer von Immobilien an der Nordseeküste und ihren Inseln wie Sylt, geben die Größe von Häusern und Wohnungen nach dem „Sylter Maß“ an.
Ortsüblich und traditionsreich
Das „Sylter Maß“ – auch bekannt als das sogenannte „Sylter Fußleistenmaß“ – berechnet die Grundfläche des Raums von Fußleiste zu Fußleiste. Bei dieser Berechnungsmethode wird die darüber liegende Höhe, d.h. die Raumhöhe, nicht berücksichtigt. Dieses Maß kann auch Loggien, Terrassen, den Raum unter Treppen und unterhalb einer Höhe von zwei Metern vollständig mit einbeziehen .
Beim Rechnen mit dem „Sylter Maß“ wird jeder überbaute Quadratmeter addiert: Keller, Spitzböden usw. Das lässt den Quadratmeterpreis geringer erscheinen – und die Wohnfläche größer .
Überblick behalten
Wer sich für eine Wohnimmobilie interessiert, arbeitet sich durch jede Menge Exposés und Makler-Präsentationen. Welcher Anbieter hier jedoch Wie und Warum welche Flächen berechnet, bliebt dabei manchmal unübersichtlich, was den Vergleich der Angebote erschwert. Mal geht die Terrasse hälftig in die Flächenberechnung ein, mal zu einem Drittel. Dann wieder wird auch die Fläche unterhalb der Zwei-Meter-Linie im Dach voll gerechnet oder es wird die gesamte Grundfläche des Daches einbezogen.
Corinna Merzyn vom Verband privater Bauherren: „Beim Sylter Maß wird von Fußleiste zu Fußleiste gemessen, egal wie die Wände darüber aussehen. Eine andere Variante kann sein, dass auch die Garage in die Nutzfläche eingerechnet wird. Es wäre Zeit, sich auf ein Regelwerk zu einigen und nicht zu warten bis wieder ein Gesetzgeber Handlungsbedarf ausmacht.“ Bis dahin, empfiehlt Corinna Merzyn, sollte sich jeder Interessent die Pläne ganz genau anschauen, und notfalls einen Sachverständigen hinzuziehen.
Regelungen für die Berechnung der Wohnfläche
Je nachdem, welche DIN-Norm Sie zur Berechnung heranziehen, können sich die Werte unterscheiden. Deshalb ist es besonders wichtig, sich vorab mit den unterschiedlichen Verfahren auseinanderzusetzen.
Wie berechne ich die Wohnfläche meiner Immobilie oder überprüfe, nach welcher Berechnungsgrundlage ein Verkäufer seine Angaben macht?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Sie gibt seit Januar 2004 vor, dass die Wohnfläche nicht der Grundfläche des Wohngebäudes entspricht. Die WoFIV definiert, welche Teile der Wohnung Sie bei der Wohnflächenberechnung wie bewerten dürfen und hat sich mittlerweile als gängige Berechnungsmethode für neueren Wohnraum durchgesetzt. Laut WoFIV gibt Flächen, die bei einer Wohnflächenberechnung nicht voll als Wohnraum ausgewiesen werden dürfen, wie zum Beispiel Räume mit Dachschrägen oder Balkone, Loggien und Terrassen.
Als Wohnfläche in einer Wohnung oder einem Haus dürfen Sie nach der Wohnflächenverordnung Küche, Bad, Toiletten, Wohnzimmer, Schlaf- und Nebenzimmer, Esszimmer, Flure und Abstellräume anrechnen. Dazu kommen Treppen mit bis zu drei Stufen. Unbeheizte Wintergärten oder Schwimmbäder zählen nur zur Hälfte.
Wohnfläche berechnen nach DIN 277
Wird die Wohnfläche nach DIN 277 berechnet, kommen schnell einige Quadratmeter hinzu und der Preis der Immobilie steigt. Die DIN-Norm 277 beschreibt im Detail, die „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“.
Diese Berechnungsmethode der Wohnflächenberechnung ist bei Vermietern beliebter als die mieterfreundliche WoFIV. Nach der DIN 277 teilen Sie die Wohnflächen in Verkehrsflächen, Funktionsflächen und Nutzflächen im Haus auf. Der interessanteste Punkt hierbei: Balkon, Loggien und Terrasse sowie Dachräume oder Keller können bei diesem Verfahren voll zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.
Durchblick und Beratung
Wer einmal verstanden hat, dass die Berechnung von Wohnraum unterschiedlichen Logiken folgen kann und in Deutschland keineswegs einheitlich geregelt ist, ist eigentlich schon auf der sicheren Seite. Informieren Sie sich und lassen Sie sich von einem Experten Ihres Vertrauen beraten. Nur so können Sie Preis/Leistung/Wohnraum Ihrer eigenen oder zukünftigen Immobilie richtig einschätzen und die richtigen Entscheidungen treffen.
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