Spekulationssteuer

WAS GILT ES, BEI DER SPEKULATIONSSTEUER ZU BEACHTEN?
Wie gesagt handelt es sich bei der Spekulationssteuer um keine eigene Steuer, sondern um einen umgangssprachlichen Begriff für Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte. Im Falle eines Immobilienverkaufs verlangt der Fiskus, dass der Verkäufer bei der Einkommensteuerveranlagung die positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis zu den steuerlichen Einkünften hinzurechnet. Das bedeutet, es erfolgt zum einen eine Versteuerung des Gewinns aus dem Veräußerungsgeschäft, zum anderen ergeben sich höhere Einkünfte in der Einkommensteuerveranlagung und in der Folge ein höherer Prozentsatz auf alle anderen Einnahmen aufgrund der Steuerprogresssion.

DIE SPEKULATIONSSTEUER KANN LEGAL VERMIEDEN WERDEN – SPEKULATIONSFRIST UND EIGENNUTZUNG.
Wer vorhat, diese Steuer zu vermeiden, berücksichtigt am besten die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese hat der Gesetzgeber eingerichtet, um Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien zu entlasten. Das bedeutet, der Eigentümer einer Immobilie wartet im Idealfall die zehn Jahre andauernde Spekulationsfrist ab, bevor er verkauft, da der Gesetzgeber folgendes sagt: Wenn eine Privatperson eine Immobilie, die sich zehn Jahre oder länger in ihrem Besitz befand, verkauft, fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn (“Spekulationssteuer”) an. Zur Berechnung der Spekulationsfrist dient das Datum der Beurkundung der beiden Kaufverträge. Generell gilt, dass eine Immobilie grundsätzlich steuerfrei bleibt, wenn der Eigentümer diese selbst nutzt. Stellen sich Gründe für einen vorzeitigen Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist ein, lässt sich die Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermeiden durch vorangegangene Eigennutzung. Voraussetzung ist Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren.

LÄSST SICH SPEKULATIONSSTEUER SPAREN?
Der Verkauf einer Immobilie während der Spekulationsfrist bedeutet in vielen Fällen die Kündigung der Finanzierung der Immobilie. Die Folge ist, Banken sehen sich veranlasst, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Diese lässt sich bei der Berechnung des Gewinns ansetzen, so dass dieser sich verringert und in der Folge die Spekulationssteuer niedriger ausfällt. In der Praxis ergeben sich solche Fälle z.B. nach Scheidungen oder Wohnsitzwechsel. Weiterhin lässt sich der Aufwand für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten in vielen Fällen ansetzen. Dies gilt, wenn diese in den letzten drei Jahren anfallen und sich aus diesem Grund dem Anschaffungspreis zurechnen lassen. Ausgenommen sind Schönheitsreparaturen. Wer ein vermietetes Objekt besitzt, ist in der Lage, jedes Jahr die Immobilie steuerlich abzusetzen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist lässt sich die Abschreibung dem Veräußerungsgewinn zurechnen. Welche Beträge sich im Einzelfall dem Gewinn zurechnen oder abziehen lassen, definiert das Einkommensteuergesetz (§ 23 Absatz 3).

SPEKULATIONSSTEUER BERECHNEN
Wer vorhat, eine erste Kalkulation über die Höhe der Spekulationssteuer vorzunehmen, stellt die Anschaffungskosten dem Verkaufspreis gegenüber. Dem sich aus dieser Rechnung ergebenden Gewinn erhöhen die Abschreibungen während der Haltedauer. Der Grund ist, dass für die Berechnung der Steuer folgende Gegenüberstellung erfolgt: Anschaffungskosten minus Abschreibungen stehen dem Verkaufspreis gegenüber. Renovierungs- und Notarkosten, Maklerentgelte und andere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, lassen sich von dem Ergebnis aus der oben genannten Rechnung abziehen. Sie mindern den zu versteuernden Gewinn. Der Gewinn findet sich in der Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen (Anlage V). Letzteres führt zu einem höher zu versteuerndem Gesamteinkommen. Das bedeutet, die tatsächliche Steuerlast hängt vom persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers ab. Wichtig ist, ein Wertgewinn lässt sich mit etwaigen Verlusten verrechnen, ein Wertverlust nicht mit positiven Einkünften.