Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine Lebensentscheidung – komplex, aufregend und emotional. Ein Prozess, der zahlreiche Herausforderungen birgt. Selbst erfahrene Käufer können auf unerwartete Schwierigkeiten stoßen, denn letztendlich ist jeder Immobilienkauf einzigartig.
Bevor die Suche nach der Traumimmobilie beginnt, sollten Sie sich über ein paar grundsätzliche Fragen im Klaren sein: Wie groß sollte das Haus tatsächlich sein? Möchten Sie einen großen Garten? Können Sie eventuell anstehende Renovierungsarbeiten selbst ausführen, oder ist ein bezugsfertiges Haus gewünscht? Wo und wie möchten Sie für den Rest Ihres Lebens wohnen? Und wie ist es um die zukünftige Nachbarschaft bestellt?
Das sind wichtige Gedanken, die gegebenenfalls auch mit denen des Lebenspartners und der Familie übereinstimmen sollten. Für alle weiteren Schritte ist eine professionelle Beratung durch erfahrene Immobilienmakler hilfreich. Um die häufigsten Fehler zu vermeiden und den Kauf der neuen Immobilie möglichst reibungslos und stressfrei zu gestalten, empfiehlt es sich, typische Herausforderungen von Erstkäufern zu kennen – und zu vermeiden.
Herausforderung 1: Überschätzung des eigenen Budgets
Auf den ersten Blick kann ein Haus oder eine Wohnung erschwinglich erscheinen, und der begeisterte Erstkäufer „schlägt zu“. Doch neben dem Kaufpreis fallen Mehrkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und eventuelle Renovierungskosten an, die einkalkuliert werden müssen. Hinzu kommen künftige finanzielle Verpflichtungen wie zum Beispiel für die Instandhaltung der Immobilie. Allein die Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Zustand der Immobilie bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Tipp: Erstellen Sie ein klares Budget und bleiben Sie dabei.
Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden und das eigene Budget nicht zu überschätzen, sollten Sie einen realistischen Finanzplan aufstellen, der neben den Kauf- und Nebenkosten auch alle zukünftigen Kosten wie Hypothekenzahlungen, Versicherungen und Instandhaltung berücksichtigt.
Stiftung Warentest empfiehlt: Für eine solide Finanzierung sollten Sie sämtliche Nebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten können. Je mehr Sie einsetzen, desto besser. Behalten Sie zudem eine Sicherheitsreserve von zum Beispiel drei Nettomonatsgehältern. Eine Faustregel besagt, dass Ihre monatliche Kreditrate nicht mehr als 30–35 % Ihres Nettoeinkommens ausmachen sollte.
Herausforderung 2: Fehlendes Verständnis der Marktsituation
Wer den Immobilienmarkt kennt und einen Überblick über die aktuelle Marktsituation, Trends und zukünftige Prognosen hat, kann erheblich im Vorteil sein. Wieviel kosten vergleichbare Immobilien in der Gegend, und wie haben sich die Preise im Laufe der Zeit verändert? Diese Informationen verhelfen zu einer guten Verhandlungsposition und dazu, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Tipp: Nehmen Sie sich Zeit, um den Markt kennenzulernen.
Prüfen Sie verschiedene Optionen und lassen Sie sich beraten. Es ist unter Umständen besser, ein wenig länger zu warten, Fragen zu stellen und eine fundierte Entscheidung zu treffen, um dann die richtige Immobilie zu finden.
Herausforderung 3: Missverständnisse bei Vertragsbedingungen und Dokumenten
Der Kaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument und kann sehr komplex sein. Es ist wichtig, dass Sie die Bedingungen und Klauseln des Vertrages vollständig verstehen, bevor Sie ihn unterschreiben.
Dazu gehört auch, dass alle den Hauskauf betreffenden Dokumente vollständig vorliegen und einwandfrei sind. Dazu zählen sämtliche Lagepläne, Grundrisse und sonstige Bauunterlagen (zum Beispiel Genehmigungen für An- und Ausbauten). Ebenso gehören dazu ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch sowie der sogenannte Energieausweis. Fehlen Dokumente oder sind nur teilweise vorhanden, sollten Sie achtsam sein. Einige der genannten Unterlagen müssen zudem auch bei der Bank für die Baufinanzierung vorgelegt werden und sind daher essenziell für einen reibungslosen Ablauf des Immobilienkaufs.
Tipp: Prüfen Sie alle Unterlagen auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit.
Sowohl ein Makler als auch ein Anwalt oder Notar können Sie hierbei fachkundig unterstützen – eine Investition, die sich auf jeden Fall lohnt und Ihnen Sicherheit gibt.
Herausforderung 4: Niedrige Tilgung verführt zu hohen Kreditsummen
Viele Banken bieten Kredite mit einer Mindesttilgung von nur 1 % pro Jahr an, was die monatliche Rate zunächst günstig erscheinen lässt. Doch bei dieser Tilgung dauert es über 60 Jahre, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben konstant. Das Risiko: Steigt der Zinssatz, droht der Ratenschock.
Tipp: Achten Sie darauf, eine realistische Tilgung zu wählen.
Wählen Sie eine Tilgung, die die Rückzahlung beschleunigt und das Risiko von hohen Anschlusszinsen vermeidet. So wird Ihr Traum vom Eigenheim nicht zum finanziellen Albtraum.
Herausforderung 5: Hohes Zinserhöhungsrisiko durch zu kurze Zinsbindung
Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger ist der Zinssatz. Doch wer garantiert, dass der Anschlusskredit in fünf oder zehn Jahren noch genauso günstig zu haben ist wie heute? Besonders risikoreich ist die Kombination einer kurzen Zinsbindung mit einer niedrigen Tilgung.
Tipp: Lassen Sie sich für jedes Darlehensangebot ausrechnen, wie hoch Ihre Rate nach dem Ende der Zinsbindung ist.
Entscheiden Sie sich gegebenenfalls für eine längere Zinsbindung. Wer seine Schulden nur langsam abbauen kann, sollte deshalb besser 15 oder 20 Jahre statt 10 Jahre Zinsbindung wählen
Herausforderung 6: Starre Kreditraten machen Sie unflexibel
Günstige Kreditangebote haben oft den Nachteil, dass die Rate während der Zinsbindung weder erhöht noch gesenkt werden kann. Sondertilgungen sind dann frühestens nach mehreren Jahren möglich.
Tipp: Informieren Sie sich über Kredite mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten.
Jährliche Sondertilgungen bis zu 5 % der Kreditsumme sind bei vielen Banken ohne Aufschlag möglich. Das Gleiche gilt für das Recht, den Tilgungssatz flexibel anzupassen.
Der Kauf einer Immobilie ist eine große Herausforderung, bei der viele Fehler vermieden werden können, wenn Sie gut informiert sind. Planen Sie sorgfältig, holen Sie sich professionelle Beratung und informieren Sie sich über Ihre Möglichkeiten. Mehr Tipps und persönliche Beratung bieten Ihnen unsere Ansprechpartner.
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