Verbesserung für Immobilienbesitzer: Die AfA-Abschreibung für Immobilien erhöht sich auf 3 Prozent
Mit dem aktuellen Jahressteuergesetz hat der Finanzausschuss der Bundesregierung eine Fülle von steuerlichen Veränderungen beschlossen. Nochmals verbessert gegenüber dem Ursprungsentwurf wurde dabei die Möglichkeit zur Abschreibung von Immobilien. Kern der neuen Regelung: Der sogenannte lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde von zwei auf drei Prozent angehoben. Die Regelung ist bereits zum Jahresanfang 2023 in Kraft getreten und damit sechs Monate früher als zunächst vorgesehen auf den Weg gebracht worden.
Was ist die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Die Abschreibung bei Immobilien (AfA) soll grundsätzlich die begrenzte Nutzungsdauer einer Immobilie nachvollziehen. Sie beruht auf der Annahme, dass eine Immobilie – anders als ein Grundstück – durch den Gebrauch abgenutzt wird und an Wert verliert. Der Wert des Grundstücks hat keine Auswirkung auf die Höhe der AfA, denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Bei einer Immobilie, zum Beispiel einem Einfamilienhaus, werden also zunächst der Wert der Immobilie und der Wert des Grundstückes ermittelt und voneinander getrennt. Die Bemessung der AfA orientiert sich ausschließlich am Wert der Immobilie.
Die AfA („Absetzung für Abnutzung“) macht es nun möglich, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer privat vermieteten Immobilie können anteilig als Werbungskosten regelmäßig von der Steuer abgesetzt werden. Diese privat vermieteten Immobilien profitieren von der AfA-Neuregelung, wenn die Fertigstellung der Immobilie ab dem 01.01.2023 erfolgt. Damit wirkt sich die AfA durch die steuerliche Entlastung direkt auf die Rendite aus. Neben Eigentümern und Vermietern spielt die Abschreibung einer Immobilie deshalb auch für Kapitalanleger eine wichtige Rolle.
Ein kleines Rechenbeispiel zur Veranschaulichung
Herr Meier kauft eine 10 Jahre alte Eigentumswohnung für 100.000 Euro (ohne Grund und Boden), die vermietet werden soll. Dafür gibt es jetzt die lineare Abschreibung in Höhe von 3 statt 2 Prozent. Herr Meier kann also Jahr für Jahr 3 Prozent von 100.000 Euro = 3.000 Euro als Abschreibung absetzen.
Vermietung oder Gewerbe?
Abschreibungen gibt es nur für vermietete oder betrieblich genutzte Häuser und Wohnungen. Oftmals wird ein Teil einer Immobilie auch zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen (z.B. an einen Angehörigen). In diesem Fall müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die verschieden genutzten Flächen aufgeteilt werden.
Steuerfalle: Anschaffungsnahe Aufwendungen
Beim Kauf einer Immobilie sollte man mit Blick auf die Abschreibung darauf achten, dass die Kosten für die Sanierung der Immobilie nicht den Anschaffungskosten zugerechnet werden. Ansonsten können die sogenannten „anschaffungsnahen Aufwendungen“ unter Umständen steuerlich negative Folgen mit sich bringen.
Was bedeutet das?
Anschaffungsnahe Aufwendungen sind umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie vorgenommen werden und die insgesamt teurer sind als 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie (ohne Mehrwertsteuer). Ist dies der Fall, werden die Sanierungskosten den Anschaffungskosten zugerechnet und können nur mit bis zu 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Als Folge davon ist kein Sofortabzug der Aufwendungen möglich, sondern lediglich die Berücksichtigung über die entsprechende Gebäudeabschreibung.
Was ist ein AfA-Step Up?
Durch die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise oder bei Immobilien, die schon sehr lange im Eigentum sind (bei Wohnimmobilien 50 Jahre) ist eine Abschreibung unter Umständen gar nicht mehr möglich.
In einem solchen Fall kann über eine Hebung der Bemessungsgrundlage – ein sogenanntes AfA-Step Up – nachgedacht werden.
Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Ein 1970 für 100.000 Euro (ca. 200.000 DM) angeschafftes Gebäude wurde bislang mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben. Vom Kaufpreis entfielen 50 Prozent auf das Gebäude. Bislang konnten daher 1.000 Euro Abschreibung von den Einkünften aus Vermietung steuermindernd abgesetzt werden. Der heutige Wert von Immobilie und Grundstück beträgt aber 400.000 Euro, wobei nach wie vor 50 Prozent des Gesamtwertes auf das Gebäude entfallen.
Nach einem AfA-Step Up können nun 4.000 Euro von den Einkünften als AfA abgezogen werden. Ob ein AfA-Step Up sinnvoll ist, muss im Wege einer sorgfältigen Gesamtabwägung ermittelt werden. Wir bei König Sylt Immobilien arbeiten mit erfahrenen Fachleuten aus dem Finanzbereich zusammen, die wir Ihnen in einem persönlichen Gespräch gerne empfehlen.
