Wie kann es passieren, dass ein Eigentümer seine Immobilie nicht verkaufen darf, an wen er will? Wer kann ein Vorkaufsrecht an einer Immobilie ausüben? Vorkaufsrecht – diese Punkte sollten Verkäufer & Käufer beachten: Das Mieter-Vorkaufsrecht dient dem Mieterschutz und soll verhindern, dass Mieter aufgrund eines Eigentümerwechsels ihre Wohnung verlieren oder höhere Mieten zahlen müssen.
Gesetzliche Grundlage des Vorkaufsrechtes
Wenn ein Eigentümer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, so hat der Mieter per Gesetz ein Vorkaufsrecht, d.h. die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Wohnung zu kaufen, ehe sie von einem Dritten erworben wird. Die Umwandlung in Wohnungseigentum muss jedoch während des Mietverhältnisses stattgefunden haben oder geplant worden sein, damit das Vorkaufsrecht Bestand hat. Es gilt folglich nur für Wohnungen, die zuvor Mietwohnungen in einem nicht in separate Eigentumswohnungen geteilten Mehrfamilienhaus waren.
Wichtig: Wird an einen Haushaltsangehörigen oder Familienmitglieder verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht (vgl. § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters).
Vorkaufsrecht ausüben
Möchte ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, so kann er die Wohnung zu den Konditionen erwerben, zu denen ein Dritter die Wohnung verbindlich erwerben möchte. Voraussetzung dafür ist ein bereits unterschriebener, rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und einem Dritten (siehe § 463 BGB). An dieser Stelle ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet dem Mieter diesen geschlossenen Kaufvertrag vorzulegen. Ist dann der Mieter an besagter Eigentumswohnung zu den gegebenen Konditionen im Kaufvertrag interessiert, darf er die Immobilie zu den gleichen Bedingungen käuflich erwerben, die der Dritte zuvor ausgehandelt hatte.
Wer kann ein Vorkaufsrecht ausüben?
Vorkaufsrechte können von Mietern ausgeübt werden, deren Wohnungen an Dritte verkauft werden sowie von Personen, denen ein dingliches Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen wurde oder denen vertraglich ein Vorkaufsrecht zugesichert wurde sowie von Gemeinden, die ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht haben.
Achtung: Innerhalb einer Erbengemeinschaft besteht kein Vorkaufsrecht eines Erben gegenüber einem Dritten. Wird eine Erbengemeinschaft von drei Parteien Erbe eines Hauses, zwei der Erben wollen es veräußern und der dritte Erbe möchte es behalten, so hat dieser kein Vorkaufsrecht. An wen verkauft bzw. wie mit der Immobilie umgegangen wird, bedingt eine Einigung der Erbengemeinschaft. Kommt es dann zu einer Teilungsversteigerung, weil die Erbengemeinschaft sich nicht einigen konnte, so können alle Erben mitbieten, der Erlös wird geteilt.
Sonderfall Vorkaufsrecht Gemeinde
Das Vorkaufsrecht einer Gemeinde bzw. Vorkaufsrecht einer Stadt stellt insofern einen Sonderfall dar, als es nicht im Grundbuch eingetragen ist und manchmal sogar nicht einmal die Eigentümer von dessen Existenz wissen. In diesen Fällen wird das kommunale Vorkaufsrecht an einem bebauten oder unbebauten Grundstück erst bekannt, wenn Käufer und Verkäufer sich bereits einig sind und den Termin beim Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrags planen. Spätestens mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags gibt es endgültige Klarheit, denn der Notar ist nach der Beurkundung zu einer Vorkaufrechtsanfrage bei der Stadt oder Gemeinde verpflichtet.
Damit es kein böses Erwachen gibt, ist es für Verkäufer generell ratsam, bereits in der Vorbereitungsphase eines Immobilienverkaufs ein sogenanntes Negativzeugnis, auch Negativbescheinigung oder Negativattest genannt, einzuholen. Dabei handelt es sich um eine Bestätigung durch die Gemeinde, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.
Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen
Die Eintragung eines Vorkaufsrechtes in das Grundbuch dient häufig der Absicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes. Hierzu müssen die beteiligten Parteien eine Vereinbarung treffen und unterzeichnen, die dann vom Grundbuchamt in Form eines Grundbucheintrages umgesetzt wird. Es empfiehlt sich, diesen Vorgang mit Begleitung eines Notars durchzuführen, da er die formellen Voraussetzungen und Abläufe kennt.
Quelle: https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/vorkaufsrecht/
